Недвижимость, ипотечное кредитование и страхование

Всё о покупке недвижимости в ипотеку

Меню


Ипотечное страхование (англ. mortgage insurance) — это страхование на случай убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества. Ипотечное страхование может быть как частным, так и государственным, в зависимости от страховщика.

Содержание

Описание

При покупке квартиры при помощи ипотеки всегда есть риск дефолта заемщика — когда заемщик не может продолжать выплачивать кредит в силу каких-либо причин, которые могут зависеть как от личных обстоятельств (например, развод), так и от внешних макроэкономических факторов (потеря работы или снижение зарплаты во время кризиса, существенное снижение рыночной стоимости заложенной квартиры). Убытки кредитора могут наступить, если денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества после дефолта заемщика, не хватит для полного погашения задолженности заемщика по кредитному договору.

В ипотечном страховании страхуется специфический банковский, кредитный риск, значительное влияние на который оказывают макроэкономические факторы (такие как цикличность развития экономики, доходы населения и цены на недвижимость), действующие как на региональном, так и на национальном уровне. В связи с цикличностью развития экономики и рынка жилья риск имеет катастрофический характер. Этот риск носит долгосрочный характер и договор страхования в отношении него заключается не на ежегодной основе, а сразу на длительный срок. При этом страховая сумма остается неизменной на весь срок кредита при фиксированной величине страховой премии. Риски в течение срока страхования распределены во времени неравномерно. По статистике, вероятность нарушения заемщиком графика погашения кредита возрастает постепенно, пик приходится на 3-4 годы жизни кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается.

Ипотечное страхование выполняет сразу несколько важных системных функций, имеющих, в том числе, социальное значение.

Во-первых, оно делает ипотеку доступнее для тех, кто может взять ипотечный кредит, но не успел накопить достаточно средств на первоначальный взнос в размере 20-30 % от стоимости недвижимости, необходимый для получения ипотечного кредита.

Во-вторых, применение данного типа страхования позволяет банкам снизить потенциальные убытки по портфелю ипотечных кредитов и тем самым установить более низкие процентные ставки по кредиту, что приводит к заметному его удешевлению для заемщиков. Это значительно расширяет число потенциальных заемщиков и увеличивает объемы рынка ипотеки.

В-третьих, ипотечное страхование существенно расширяет возможность секьюритизации ипотечных кредитов, следовательно, способствует привлечению дополнительных средств на финансирование ипотеки.

История

Развитием ипотечного страхования в большинстве случаев занимается государство. Участие государства в создании страховых ипотечных компаний является общепринятой практикой в странах, решающих задачу обеспечения населения доступным жильем через механизмы ипотечного кредитования (США, Мексика, Нидерланды, Канада, Филиппины, ЮАР и др.). Действующие в США и Канаде государственные ипотечные страховые компании (FHA, Federal Housing Administration и CMHC, Canada Mortgage and Housing Corporation) в условиях мировых финансовых кризисов участвовали в решении стратегических задач и способствовали восстановлению рыка ипотеки.

В США ипотечное страхование уходит корнями в 1887 год, когда в Нью-Йорке была создана первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester. К августу 1933 года ипотечных страховых компаний было уже 14, но во время Великой депрессии они все прекратили существование. Новый этап развития ипотечного страхования начался в 1934 году с создания государственного Федерального жилищного агентства (FHA), которое получило право выступать страховщиком риска возникновения убытка банка по ипотечным кредитам в случае неплатежеспособности заемщика после реализации заложенного имущества. Банки, при наличии ипотечного страхования, смогли снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам, что незамедлительно сказалось на росте темпов развития рынка ипотеки и жилья в США. FHA и сегодня является одним из крупнейших ипотечных страховщиков в США, однако его доля на рынке с момента его создания и до последнего кризиса 2008—2009 гг. заметно менялась. Опыт показывает, что в периоды роста экономики и ипотечного кредитования на рынок ипотечного страхования активно выходили частные страховщики, и доля FHA в объемах ипотечного страхования снижалась. А в периоды экономических спадов и кризисов, когда частные страховщики сворачивали объемы нового бизнеса, именно деятельность FHA обеспечивала необходимую страховую защиту для продолжения выдачи банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.

В Канаде в 1946 году, с целью обеспечения жильем ветеранов Второй мировой войны, также была создана государственная компания — Канадская ипотечная и жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC). Она быстро превратилась в своего рода «жилищное министерство», отвечающее за государственную политику и её реализацию в этой области. Ипотечное страхование в Канаде было введено в 1954 году. За образец был принят опыт FHA, роль которого стала играть CMHC, которая с тех пор остается в Канаде главным провайдером не только ипотечного страхования, но и ипотечных программ секьюритизации. Частные ипотечные страховщики в Канаде появились позднее, но их доля на рынке ипотечного страхования невелика. По данным статистики, в феврале 2010 года в Канаде было застраховано 46 % объема ипотечных займов, 43 % — застраховано CMHC.

В России ипотечное страхование появилось в 2010 году, когда для формирования и развития рынка ипотечного страхования Агентством по ипотечному жилищному кредитованию была создана Страховая компания АИЖК.

Ипотечное страхование в России.

В России ипотечное страхование реализуется через:

  • страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование заемщика),
  • страхование финансовых рисков кредитора (ипотечное страхование кредитора).

И в страховании ответственности заемщика, и в страховании финансовых рисков страхуется один и тот же риск — риск возникновения у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества при обращении взыскания на указанное имущество, либо с недостаточностью стоимости оставленного за залогодержателем заложенного имущества, для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований. Выгодоприобретателем в обоих видах страхования является залогодержатель/кредитор.

Договор страхования ответственности заключается заемщиком ипотечного кредита, а договор страхования финансовых рисков кредитора заключается самим кредитором.

Страхование ответственности заемщика имеет ряд законодательных ограничений в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ: страховая сумма ограничена величиной 20 % от стоимости заложенного имущества, а страховой премия должна быть уплачена единовременно, сразу за весь срок договора. В страховании финансовых рисков кредитора подобных ограничений нет. Ипотечное страхование и другие виды страхования при получении ипотечного кредита

Ипотечное страхование (страхование ответственности заемщика) в России не заменяет, а дополняет уже существующие на рынке виды страховой защиты, предоставляемой при ипотечном кредитовании, — страхование имущества, жизни и здоровья, титула. При этом договор страхования ответственности заемщику нужно будет заключить, только если он берет в банке ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (меньше 20-30 %).

Примечания



Historical Dictionary of French Cinema
Толковый словарь психиатрических терминов
Dictionary of Renaissance art